English GİRİŞ YAP

19. Yüzyıl İstanbul’unda Gayrimenkul Mülkiyeti ve Piyasa İlişkileri

Zahit Atçıl

3 Eylül 2007           
De­ğer­len­dir­me: Bil­ge Özel
 
Tür­ki­ye Araş­tır­ma­la­rı Mer­ke­zi’nin ay­lık fa­ali­ye­ti Tez/Ma­ka­le su­num­la­rın­da Ey­lül ayın­da Za­hit At­çıl’ı din­le­dik. At­çıl, Bo­ğa­zi­çi Üni­ver­si­te­si Ta­rih Bö­lü­mü’nde ta­mam­la­dı­ğı “Ow­ners­hip Pat­terns and Mar­ket Re­la­ti­ons in Ur­ban Pro­perty in 19th Cen­tury-Is­tan­bul [XIX. Yüz­yıl İs­tan­bul’un­da Gay­ri­men­kul Mül­ki­ye­ti ve Pi­ya­sa İliş­ki­le­ri]” baş­lık­lı yük­sek li­sans te­zi­ni jü­ri are­fe­sin­de biz­ler­le pay­laş­tı.  
At­çıl, te­zin­de, XIX. yüz­yıl İs­tan­bul’un­da şe­hir em­la­kı, em­la­kın mül­ki­ye­ti, na­sıl el de­ğiş­tir­di­ği, va­kıf mülk­le­rin sa­tı­la­bi­lir­li­ği ve özel mül­ki­yet gi­bi ko­nu­la­ra su­ri­çin­den iki ma­hal­le, Sa­raç­ha­ne ve Ci­ba­li üze­rin­den ışık tu­tu­yor. Şeh­ri sos­yal, mi­ma­rî ve si­ya­sî yön­le­riy­le ele alan mev­cut li­te­ra­tü­rün, bir­kaç is­tis­na dı­şın­da, şe­hir mül­ki­ye­ti ko­nu­sun­da ses­siz kal­dı­ğı­nın al­tı­nı çi­zen At­çıl, ça­lış­ma­sı­nı iki te­mel ar­şiv kay­na­ğı­na da­yan­dı­rı­yor: 1291/1875 ta­rih­li em­lak tah­ri­ri ve Ev­kaf Ne­za­re­ti bün­ye­sin­de oluş­tu­ru­lan ira­de-i ev­kaf do­kü­man­la­rı. 1875 ta­rih­li em­lak tah­ri­ri, tüm İs­tan­bul ça­pın­da ger­çek­leş­ti­ri­li­yor ve yal­nız­ca su­ri­çi İs­tan­bul için yüz­ler­ce def­ter mev­cut. Tah­rir­de her bir mülk hak­kın­da -mül­kün ye­ri, nu­ma­ra­sı, özel­lik­le­ri, sa­hi­bi, es­ki sa­hi­bi, va­kıf­la iliş­ki­si, dük­kân­sa ge­di­ği­nin ki­me ait ol­du­ğu, kom­şu­la­rı­nın kim­ler ol­du­ğu gi­bi- 38 ka­lem bil­gi kay­de­di­li­yor. Ev­kaf Ne­za­re­ti bün­ye­sin­de­ki ira­de-i ev­kaf do­kü­man­la­rın­dan ise, gay­ri­men­kul pi­ya­sa­sı­nı ve em­lak sa­tı­şı­nı il­gi­len­di­ren bel­ge­ler kul­la­nıl­mış.
At­çıl te­zin­de ilk ola­rak kaç tür şe­hir em­la­kı bu­lun­du­ğu­nu sor­gu­lu­yor ve dört tür be­lir­li­yor: İka­met edi­len (re­si­den­ti­al) em­lak (ev­ler ve ko­nak­lar); ti­ca­rî amaç­lı (com­mer­ci­al) em­lak (han, ahır, dük­kân ve ma­ğa­za­lar); kul­la­nım hak­kı tüm hal­ka ait olan ca­mi, ki­li­se, çeş­me gi­bi ka­mu (pub­lic) mül­kü ve ar­sa­lar (ur­ban fi­eld). İka­met edi­len mülk­ler­le ti­ca­rî amaç­lı mülk­ler üze­rin­de du­ran At­çıl, Sa­raç­ha­ne’de em­la­kın ço­ğu­nun (%70) ti­ca­rî, Ci­ba­li’de ise ika­met edi­len mülk (%54) ol­du­ğu­nu tes­pit edi­yor.
Aka­bin­de şe­hir em­la­kı mül­ki­ye­ti­nin ki­min elin­de ol­du­ğu sor­gu­la­nı­yor. Mev­cut li­te­ra­tü­rün, “şe­hir özel mülk­tü” ka­bu­lün­den ha­re­ket­le şe­hir mül­kü üze­rin­de dur­ma­dı­ğı­nı be­lir­ten At­çıl, bi­la­kis, bu ka­bu­lü sor­gu­lu­yor ve te­zi­nin en te­mel yar­gı­sı­na ula­şı­yor: “İs­tan­bul em­la­kı­nın ço­ğu va­kıf mül­ki­ye­tin­de idi; do­la­yı­sıy­la va­kıf sis­te­mi­ni an­la­ma­dan İs­tan­bul’da­ki em­lak mül­ki­ye­ti me­se­le­si an­la­şı­la­maz.” At­çıl, te­me­li Fa­tih dö­ne­mi­ne da­ya­nan bu uy­gu­la­ma­nın XIX. yüz­yıl­da da de­vam et­ti­ği­ni, Sa­raç­ha­ne ve Ci­ba­li’de­ki em­la­kın ço­ğu­nun va­kıf mül­ki­ye­tin­de bu­lun­du­ğu­nu gös­te­ri­yor.
Va­kıf mülk­le­ri­nin kul­la­nı­mı­na iliş­kin ola­rak da, ta­rih­sel sü­reç­te şe­kil­le­nen üç yön­tem tes­pit edi­li­yor: İca­re-i va­hi­de, ica­re­teyn ve mu­ka­ta­a. İca­re­teyn­de, ki­ra­cı, mül­kü ço­cu­ğu­na mi­ras bı­rak­ma, evin ya da dük­kâ­nın kul­la­nım hak­kı­nı sat­ma ve­ya fe­rağ et­me gi­bi hak­la­ra sa­hip­tir. Yal­nız­ca ço­cuk­lar­la sı­nır­lı olan “mi­ras bı­ra­kı­la­bi­le­cek” grup XIX. yüz­yıl­da to­run­la­rı da kap­sı­yor. Mu­ka­ta­a yön­te­min­de ise ki­ra­cı, ki­ra­la­dı­ğı mül­ke bi­na in­şa et­me hak­kı ka­za­nı­yor ve bu bi­na ki­şi­nin özel mül­kü olu­yor. Vak­fa ait bi­na her­han­gi bir se­bep­le yı­kı­lıp ar­sa üze­rin­de yal­nız­ca ki­şi­nin yap­tır­dı­ğı bi­na ka­lır­sa, ora­sı ar­tık onun özel mül­kü sa­yı­lı­yor. At­çıl, Fa­tih dö­ne­min­de ta­ma­mı va­kıf mül­kü ha­li­ne ge­ti­ri­len İs­tan­bul’da özel mül­ki­ye­tin an­cak bu şe­kil­de müm­kün ola­bi­le­ce­ği­nin al­tı­nı çi­zi­yor. 
Mülk­le­ri; ki­ra­la­yan­la­rın cin­si­ye­ti­ne, mül­ke tek ba­şı­na mı yok­sa or­tak­la­şa mı sa­hip ol­duk­la­rı­na gö­re de tas­nif eden At­çıl, ti­ca­rî mülk sa­hip­le­ri ara­sın­da ka­dın­la­rın da yer al­dı­ğı­nı söy­lü­yor. Ti­ca­rî mülk­ler­de müş­te­rek mül­ki­ye­tin da­ha az ol­du­ğu­nu, bu­nun­sa ti­ca­rî or­tak­lık­la­rın za­yıf mı ol­du­ğu so­ru­su­nu gün­de­me ge­tir­di­ği­ni be­lir­ti­yor. Pi­ya­sa iliş­ki­le­ri­nin ge­niş­le­yip mal ve top­rak­la­rın ti­ca­ri­leş­ti­ği XIX. yüz­yıl­da em­la­kın na­sıl el de­ğiş­tir­di­ği­ni in­ce­le­yen At­çıl, bey‘, fe­rağ, in­ti­kal, tef­viz ve is­tib­dal şek­lin­de beş yön­tem tes­pit edi­yor. Em­la­kın de­ğe­ri­ne iliş­kin tah­ri­ri, tah­mi­ni ve mü­za­ye­de de­ğer­le­ri­nin na­sıl yo­rum­lan­ma­sı ge­rek­ti­ği­ne de de­ği­nen At­çıl, tah­ri­ri de­ğer­ler te­me­lin­de yap­tı­ğı ka­te­go­ri­zas­yon so­nu­cun­da Ci­ba­li’de em­la­kın Sa­raç­ha­ne’den bi­raz da­ha de­ğer­li ol­du­ğu­nu tes­pit edi­yor. Yi­ne bu ka­yıt­lar te­me­lin­de, Müs­lü­man­la­rın ah­şap, gay­ri­müs­lim­le­rin­se ka­gir ev­ler­de otur­du­ğu şek­lin­de­ki ki­mi var­sa­yım­la­rın ger­çe­ği tam yan­sıt­ma­dı­ğı­nın or­ta­ya çık­tı­ğı­nı be­lir­ti­yor.
Tar­tış­ma bö­lü­mün­de ise, XIX. yüz­yıl İs­tan­bul’un­da önem­li bir ye­kun oluş­tu­ran gay­ri­müs­lim­le­rin söz ko­nu­su ka­yıt­lar­da ne öl­çü­de tem­sil edil­di­ği gün­de­me gel­di. At­çıl, tah­rir­de bir mül­kün Müs­lü­ma­na mı gay­ri­müs­li­me mi ait ol­du­ğu­nun be­lir­til­di­ği­ni; an­cak, İs­tan­bul’un fark­lı böl­ge­le­ri fark­lı gay­ri­müs­lim nü­fus ya­pı­sı arz et­ti­ğin­den ge­nel de­ğer­len­dir­me­ler ya­pa­bil­mek için da­ha ge­niş alan­la­ra bak­mak ge­rek­ti­ği­ni be­lirt­ti. Bu bağ­lam­da, ba­zı kay­nak­la­rın Müs­lim ba­zı­la­rı­nın­sa gay­ri­müs­lim nü­fus hak­kın­da ve­ri­ler içer­di­ği de ha­tır­la­tıl­dı. XIX. yüz­yı­lın ilk ya­rı­sın­da te­met­tu­at kay­dı ya­pıl­ma­yan İs­tan­bul için ay­nı yüz­yı­lın ikin­ci ya­rı­sın­da ne­den böy­le bir tah­rir dü­zen­len­di­ği­ne iliş­kin ola­rak da, At­çıl, ki­şi­le­rin ser­ve­ti­ni tes­pi­te yö­ne­lik te­met­tu­at ka­yıt­la­rı­nın ak­si­ne 1875 ta­rih­li bu tah­ri­rin em­lak ba­zın­da ya­pıl­dı­ğı­nı ve bu­na bağ­lı ver­gi tes­pi­ti­ni he­def­le­di­ği­ni söy­le­di.

HAVADİS

TÜM HABERLER

EDİTÖRDEN

2024 Güz Programı

Vakıf faaliyetlerinin en gelenekseli olan seminerler, her yıl güz ve bahar dönemlerinde gerçekleşiyor.

DETAYLI BİLGİ


BİZİ TAKİP EDİN

Vakfımızın düzenlediği programlardan (seminer, sempozyum, panel, vs.) haberdar olmak için e-posta adresinizi bırakabilirsiniz.